【中购联专访】永正资本总裁王威：开发商应当尽早变现所持商业地产

2012年，对于王威来说，是事业上的一个重要里程碑，他进行了华丽转身，结束了职业经理人的“长跑”，创立了永正资本有限公司，成为该公司的合伙人和总裁。

再用几个数字可以概括王威总裁在商业地产方面的经验：迄今为止，已并购和管理了超过29个商业地产项目，投资额超过500亿人民币，所投资项目现今估值超过1000亿人民币，考察项目超过1200个。

近些年，由于种种原因，开发商无论主动还是被动，都纷纷转型商业地产。而中国商业地产的供应结构性过剩问题也越来越突出，导致结构性泡沫化，很多项目或开发商碰到很大的问题。

商业地产资本化的需求在当前经济形势和房地产发展阶段下显得越发迫切。首先，王威总裁介绍了永正资本五年来一直普及的基础知识——商业地产项目成功与否的衡量标准，而这也是资本化成功的基础条件。商业地产的资本化路径主要有四种：并购，通过REITs上市，发行CMBS产品，和业主自持。

多数开发商不应再持有商业地产，应尽早变现。大宗交易已成为永正资本的主要业务

王威总裁认为，到了2017年，很明显能看得出来已出现大量的商业地产的不良资产，可以肯定的是，未来还将不断涌现。因此，商业地产项目的大宗交易，是永正资本目前和未来相当一段时间内的主要业务。

根据永正资本的研究，并购已经成了我国房地产行业的新趋势，寡头时代正在逐渐萌发当中。商业地产在此轮并购潮中，必将是规模最大、活跃度最高的市场之一。从国际发展历史经验和我国最新的并购数据来看，机构投资人和寡头企业将是我国商业地产未来的主宰者。结合商业地产自身发展特点，王威总裁提出了一个重要的结论和建议：多数开发商等不到成熟期时就必须变现，尤其是中小型开发商，多数开发商不应再持有商业地产，而应当尽早变现。

而商业地产的并购难度在房地产行业中是相对较高的，特别是购物中心项目的并购。王威总裁分享了永正资本在2016年完成的两项重大的大宗交易案例，一是上海静安的星光耀广场在建工程。这是近4年来国内唯一成交的大型购物中心在建工程，难度极大，过程漫长。二是位于苏州工业园区的苏州国际金融中心，该项目业主方在过去2年时间委托多家代理行均未能达成交易，永正资本接受委托后用4个月时间即帮助客户成功出售。

王威总裁分享了如何克服重重困难，发挥永正资本优势，最终达成这些高难度交易的经验。并通过这两个案例告诉业界同仁，并购中最为关键的成功因素之一就是要有一位合格和值得信赖的中间人，因为他可以提升交易双方的信用度，通过合格中间人的专业度和影响力，提高并购交易的成功率和交易效率。

不论选择何种路径，王威总裁指出，商业地产资本化的基石是要提升企业资产管理能力。商业地产成功资本化的基础在于商业项目必须要有足够高的资产收益率，方能得到资本市场的认可。而提高资产收益率的基础在于企业资产管理能力的提升。如何才能提升企业的资产管理能力？那就必须要由完善的资产管理体系来保障。永正资本自2012年创业之初起，即提出了商业地产乃至房地产行业必须要有资产管理的理念，要建立全面资产管理体系。

资产管理已完成启蒙阶段，进入实施落地阶段

王威总裁认为，2012年-2016年是资产管理的启蒙阶段，2017年则进入资产管理发展和落地的阶段。

从2012年底开始，永正资本最先在业内推广资产管理理念，做了大量原创性的工作，通过5年的不断努力，永正资本完成了在我国房地产行业中资产管理理念的启蒙。在不断开展培训、咨询和项目实践过程中，永正资本向行业中众多领先企业灌输国际先进的资产管理理念，并帮助其建设资产管理体系。

这些企业中有华润置地、中粮大悦城、绿地集团、万科印力、中国金茂、远洋地产等内资企业中的佼佼者，也有瑞安地产等港资传统商业巨头，还有光大控股、美国华平投资、上海信托等国内外顶级金融投资集团。

同时，永正资本还通过清华大学五道口金融学院、浙江大学、同济大学、证监会下属资本市场学院等国内一流大学和专业教育机构向全行业传播先进的资产管理理念和国际领先的金融房地产发展模式。

如果一个公司还不了解资产管理，还未启蒙，那将会落后于整个行业。今年是一些已经启蒙的公司加速落地的过程，是一个整体行业管理理念变革提升的重要阶段。资产管理本身的概念会比较大，必须处理好资产管理和运营管理的关系。关键的一点是资产管理加速落地的过程当中，要平衡好收益率，租金，开业时间，开业率，品牌等经营管理指标的关系。

在前资产管理时代，开发商们享受着繁荣的住宅市场的丰厚回报，而对于收入占比很小的持有型物业没有盈利要求。关注点只集中于开业时间、开业率、品牌形象等等。

在资产管理时代，开发商们正面临着住宅市场增长放缓甚至下行的困难处境。多年积攒下的持有型物业已到必须实现其价值的阶段。而价值实现的前提是有足够高的收益率，而资产管理是必然的选择，也是全行业的趋势。

商业地产资本化的实现最终要靠企业加强内功修炼。不论采用何种先进的、新颖的资本工具和运作方式，成功的资本化离不开最重要的基石，即收益率的提高。

少部分业主具备足够的资金实力和管理能力，能有足够的时间和技能去提高持有型物业的收益率，然后通过资本市场变现；但对于国内绝大多数的开发企业而言，尽早通过大宗交易出售给第三方来收回投资、实现收益、提高资金效率，是最高效的路径。（完）