王威：住宅转商业：馅饼或陷阱？

永正資本有限公司总裁 王威

 载于2012年4月《新地产》

        近两年来，有个明显的现象，就是住宅开发商纷纷转型做商业地产，至少是宣称要做商业地产。如果仅是做做宣传或只是散卖些写字楼和商铺，在住宅限购的背景下，也未尝不是合理的选择。但如果拟大规模做大型商业地产的持有及经营，特别是购物中心，我认为，这很危险，少数新进入者能吃着馅饼，但多数开发商只是在跳陷阱。（限于篇幅，本文重点谈商业地产中最难的大型购物中心。）　

        首先分析这个行业特点。从需求来说，一直是稳定增长，购物中心就是满足吃喝玩乐需求，不可能爆发式增长，不可能今天吃三顿饭，明天吃十顿饭。反观住宅，在限购之前，因为有投资投机需求，需求是无限的，但商业永远不存在无限需求，这是两者核心的区别。因为限购政策，住宅只剩下刚性需求了，做一个不很恰当的类比，商业地产过去、现在和未来一直都是刚性需求。

         从供应角度来看，供应总体是过度的，而且已经泡沫化，现在各种统计数据都说明这点，不再赘述。我举个6年前的例子。我2006年加入凯德商用，做的第一个项目是望京凯德广场。当时我做了一个调查，发现望京已有200万平米的商业供应量，今天大家去看，到望京转一圈，真正能够活下来的商业最多50万平米，其余百分之六七十都已死掉。这是商业的一个真实的缩影，即使在北京和上海，只要留心观察，关门的商场比比皆是。商业供应过度的现象早已存在，但之前不受关注，因为大家专注于住宅，而且房价高涨，开发商在商业地产犯下的错误都被掩盖和弥补。

        从商业本身的难度来看，王健林说：住宅是小学生，商务地产是中学生，商业地产是大学生。我绝对赞同，因为我原来也做住宅，到凯德商用后才做商业，在第一年感触特别深，就是一种小学生上大学的感觉。可能大家都知道难，但做过之后才知道它真的很难，超过你的想象。商业和住宅还有另外一个核心区别：商业做不好会关门，变成负资产，但是住宅项目不会死，至少在过去十年，住宅做不好，打个折还是可以卖掉。对此，住宅开发商一定要有清醒认识。

        三年前做商业地产的开发商还屈指可数，为什么这两年突然有众多住宅开发商纷纷宣称转型做商业地产呢？原因可以分成三类：主动、被动和盲目。主动转型的少之又少，近乎于无；被动转型，是因为单纯的住宅用地越来越少，现有的土地储备中有数百万平米的商业用地，因此不得不做，这是大型住宅开发商转型的主要原因；而中小型开发商则多为盲目转型，以为商业地产很赚钱很容易做，一头扎进来，这样的案例比比皆是。

       不管什么原因，转型的最佳时机已经过去。第一，这个行业里已有众多的强者；第二，商业不同于住宅，对地段的要求要高的多，优质的地块和项目基本已经被抢走，适合做商业的地块已经越来越少；第三，规模是商业的核心竞争力，强者更强，赢者通吃，后来者很难超越；第四，在目前的市场和政策环境下，采用以住养商的模式难度越来越大，住宅主业不稳，主动的从容的转型实际并不存在。

       毫无疑问，商业地产的需求和机会是巨大的，未来也一定会出现新的成功的玩家，但对住宅开发商而言，特别是中小住宅开发商，如果之前根本没做过商业地产，最佳选择是不做商业地产，能不做就不做，如有商业地块和项目，最佳做法是卖掉。

       如果非做不可，不管是被动还是主动，要解决以下几个问题。

        第一，长期资本，尤其是当住宅的利润不足以养商业时。

        第二，运营能力，如何保证商业项目能够真正活下来而非关门。

        第三，商业本身一定要挣钱，以商业或奥特莱斯的概念圈地，这是短期行为，靠运营获取良好的租金收益是长期发展的真正方向。

        第四，规模，除非你能在西单或王府井拿着地，否则商业地产要么不做，要么就要有规模。

         第五，人才。一方面是人才很稀缺，另一方面则是住宅开发商老板和高管对商业的认识、思路和心态，这也是属于人的问题。住宅开发商不管住宅做得多好多大规模，如果说根本没有做过商业地产，你的经验就是零，老板和高管对商业地产一定要有谦虚和敬畏的心态，如果把握不好，结局会很惨痛。我做这样的判断是有根据的，我至少接洽过两百家住宅开发商，类似案例很多。

         第六、长期准备。即使解决了以上问题，依然要做好长期的准备，没有5年时间，无法证明转型是否真的成功。　

        商业地产的市场机会很大，新进入者中一定会有成功者，但如一窝蜂涌进，大多数人将发现原先期望的馅饼成了陷阱。如果一定要做，决策前，请不仅要考察成功的项目，务必重点考察失败的项目。